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2025年上半年，雙北房市出現明顯價格修正，據住商不動產與大家房屋根據實價登錄資料整理發現，台北市與新北市共計有9個行政區中古屋單價年減，跌價區域明顯集中在台北市的蛋黃核心與新北市的蛋白地帶，呈現兩極化格局。專家分析，在信心不足、政策緊縮下，房市買方心態轉趨保守，高價區與建設題材逐漸鈍化的區域率先受影響。

建設題材退燒，新北蛋白區價量鬆動

以新北市泰山區為例，今年上半年平均成交單價僅約43.4萬元，年減幅度高達8.1%，為雙北跌幅最大行政區。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，泰山過去因捷運與重劃區利多吸引大量建商推案，價格一度走高，但近年題材熱度退燒，加上市場降溫與民眾購屋信心下滑，使得房價出現明顯修正。

其他新北跌價區域還包括土城（年減4.8%、均價53.2萬元）、三峽（年減3.3%、均價41.2萬元）、八里（年減2.1%、均價28.1萬元）、鶯歌（年減2.1%、均價33.1萬元）與五股（年減1.2%、均價40.7萬元）。賴志昶分析，這些區域雖曾憑藉相對低價與交通、開發題材吸引置產族進場，但在轉手難度上升、市場預期趨於保守的情況下，房價也出現鬆動。

信義、大安也跌價，北市蛋黃區買盤觀望

高價象徵的台北市蛋黃區同樣未能倖免，信義區上半年平均單價為96.7萬元，年減5.0%；松山區則為94.2萬元，年減3.9%；即使是抗跌指標大安區，單價也微幅修正至113.6萬元，年減1.0%。

「這些區域雖具指標性，但正因總價高，加上房屋屋齡偏高、條件未必理想，市場一旦轉冷，買方就會退卻。」賴志昶指出，尤其高資產族群更受央行信用緊縮政策影響，出手態度轉為保守，買盤觀望氣氛濃厚。

徐佳馨：市場回歸基本面，精華區仍具抗震性

針對雙北價格鬆動趨勢，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，這並非壞事，反映出市場逐步脫離過去「全面普漲」的非理性階段，逐漸轉為以個案條件決定價格的基本面表現。

她強調，目前雙北價格尚未全面下修，多數區域仍呈現「撐價抗跌」態勢，整體仍處盤整初期。對自住型買方而言，徐佳馨建議，與其一味尋求價格低點，不如鎖定區位佳、保值性高的產品布局，即使面對未來市場波動，也較有抗震能力。

對於此次9區房價下修是否意味著整體市場翻轉，專家皆認為仍需觀察下半年交易量與買氣變化。若買方信心未能回升，價格調整可能擴及其他區域；但若市場逐步消化觀望情緒，亦有機會落底反彈。雙北市房市正處十字路口，自用買方可趁機挑選合適標的，優先考量產品條件與未來性。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

新台幣匯率近期暴力升值，時隔3年多，再度站上28字頭，引發市場動盪。中央銀行在5月初啟動專案金檢，外匯局局長蔡烱民表示，近期發現外資的資金停泊狀況偏久、沒有投資有價證券行為，將於下周找外資保管銀行「喝咖啡」，針對自我管理不佳的外資，將T+2制度改成T+1，即先投資股市後才能換匯，加強審查機制。

外匯局長蔡烱民今（4）日說明外匯存底事宜時，針對近期新台幣兌美元匯率暴力升值，不僅升破29元整數關卡，盤中更是挑戰28.7元。他表示，除了持續要求出口商分散拋匯，且必須遵守單日不超過10支，每支100萬美元的原則，同時，央行與外資保管行溝通，預計下周找保管行「喝咖啡」，了解外資匯入及買股情形。

據了解，目前外資的主要保管銀行約4家，分別是花旗、渣打、匯豐和德意志銀行。

蔡烱民指出，從5月開始，央行觀察到有部分外資買賣台股，與資金匯入、匯出不太一致，希望瞭解情況為何，目前外資可將資金匯入停留在帳上，在投資有價證券後，就能夠在當日買進新台幣，採取T+2的方式；而自我管理不佳的外資將採取T+1，必須在買股後才能夠結匯，讓資金不要停留在新台幣帳戶太久，但不是針對所有外資，若自我管理良好，就不會有額外限制。

另外，近期外資疑似採取「多空並進」，不只買台股，還進場買反向ETF，是否有炒匯的問題？蔡烱民強調，央行每日觀察反向ETF的情況，最近幾周都在合理範圍，相較過去並未增加，況且，外資購買反向ETF是以SWAP進行，央行已在2020年已與金管會達成共識，對外資投資反向ETF設限，持有反向ETF不得超過發行量的30%。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

中央銀行及多個部會透過政策減緩房價上升，今年年上半年整體房價顯著鬆動，中央研究院經濟研究所最新調查顯示，消費者對中長期房價上漲的預期「不易消除」，民眾預期半年後房價會上升的消費者將近6成，認為三年後房價仍會上升有7成1。

中研院經濟所研究員、副所長楊淑珺4日指出，預期房價上漲的幅度，在所有回答會上漲的消費者之中，多數認為半年後房價上揚幅度小於5％，平均預期漲幅為2.7％；有6成左右的消費者認為三年後上漲的幅度會在5％以下，「這個是算好消息」，雖是預期上漲，但上漲幅度非常溫和。

楊淑珺提醒，房市在今年上半年整體呈現「量縮價跌」的趨勢，但研究團隊對於消費者是否因此改變對中長期房價上漲的預期，「尚難斷定」。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

石牌生活圈近年在交通建設與公共設施優化帶動下，逐漸展現出區域房市的潛力，已成為北市少數兼具捷運、學區、生活機能且價格相對親民的熱區，吸引不少首購族與專業人士進場。

永慶房屋石牌致遠直營店店長林祺凱表示，石牌生活圈以石牌捷運站為核心，範圍涵蓋石牌路一段與二段。石牌路一段主要為純住宅區，生活氛圍靜謐，雖然商業活動不如市中心熱鬧，但自強街、尊賢街一帶仍有傳統市場。石牌路二段熱鬧許多，匯聚早市、夜市及商場等多元商業機能。

宏盛建設正在興建的32至35層高、合計約600戶的商務出租住宅大樓三塔新地標，一樓作為商場及高檔超市，不僅改變天際線，也帶動周邊商圈活絡。鄰近的振華公園正進行優化改造工程，未來將打造類似台中秋紅谷的都市綠地，同時新增大量地下停車空間，解決當地停車困擾，提升整體生活品質。

從房價來看，石牌的住宅價格依屋齡、樓層、區位及捷運距離明顯分層。老公寓一樓每坪約80萬～90萬元，二、三樓約60萬～65萬元，四、五樓則落在55萬～60萬元間。以常見的30坪物件為例，總價約在1,600萬至2,000萬元。

屋齡30～40年的電梯大樓每坪行情約70萬～80萬元；屋齡5年內的新大樓則單價衝上100萬～120萬元。目前二房含車位的新大樓，總價多落在2,800萬至3,300萬元，三房含車位在5,000萬元以上。

區域內的房價也隨著距離捷運遠近與是否位於學區產生變化。捷運石牌站周邊、或納入石牌國中小學區的物件最為搶手，房價每坪可高出其他區段3萬～5萬元。向東西兩側延伸，靠近承德路的公寓約每坪60萬元，若位於榮總醫院後方則約50萬～55萬元。

林祺凱指出，區域購屋族群以自住剛需為主力，包括石牌在地首購與換屋族群，也有不少家長為了讓孩子就讀石牌國中小等學區而購屋。相較大安、中正等台北明星學區動輒上看百萬單價，石牌具備相對親民的價格優勢。

此外，鄰近陽明大學、榮總、振興醫院等大型醫療學術機構，吸引不少醫師與教授購屋置產，加上近年北士科話題熱度高，激勵區域購屋信心。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

時序進入下半年，在7月伊始，面對房市壓力，有台南建商找回已購戶進行折價退款，推案龍頭建商有意讓旗下產品全面降價15%至20%，以及有建商要求供應商調降報價等，3則重磅消息引發熱烈討論。專家認為，房市持續低迷不振，新建案去化趨緩、民眾排隊等貸款，建商面臨央行對土建融設有「18個月內動工興建」的限制，在資金斷鏈的危機下，近期不少建商祭出打折、送家電和裝潢等，頗有測風向的意味，目前距離928檔期還有一段時間，醞釀讓利氣氛，有機會迎來房價鬆動潮。

央行祭史上最嚴限貸令 房市哀鴻遍野

回顧2024年8月以來，先是傳出公股行庫和民間銀行房貸滿水位，央行除了採取道德勸說，要求銀行自主管理的不動產貸款具體量化改善方案，並於9月祭出第七波選擇性信用管制，購屋者若名下有房，購屋貸款不可有寬限期，同時，法人購宅、第3戶以上貸款、餘屋貸款成數一律壓至3成，購地貸款也降至5成。

在央行雙管齊下，房市陷入急凍，原本上演的新建案排隊買房、一日完銷等亂象，變成預售時間拉長，就連全台各區域頻頻傳出的新高價，迄今已消聲匿跡。根據六都地政局資料顯示，六都6月的買賣移轉棟數合計1萬8095棟，呈現月增年減；而上半年六都買賣移轉棟數共計10萬202棟，較去年同期減少26.6%，寫下2018年同期最低紀錄。

建商等無信用管制鬆綁 讓利二線地帶觀風向

時隔近一年，傳出建商讓利、退款消息，有人樂見房價「校正回歸」，甚至越多越好，但也有不少聲音質疑是「假消息」。台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中分析，今年6月央行理監事會議堪稱分水嶺，在此之前，開發商、建商都在觀察政府是否會鬆綁打炒房政策，加上購屋族貸款要排隊引發不少抱怨，未料，央行底線採得很硬、毫無模糊空間，讓市場大失所望。

陳定中指出，央行對土建融設有「18個月內動工興建」的限制，若未於期限內動工，銀行須依契約規定按比例收回貸款，並採階梯式逐年加碼計息，而去年延遲推案的建商，到今年是迫在眉睫，眼見預售屋交易量持續下滑，以幾家指標建商為例，景氣好的時候，單月銷售200、300戶不是問題，現在一個月僅剩30到40戶，倘若不採取行動，資金難以回收，還得多付利息。

近期傳出推案龍頭、寶佳機構有意執行全台建案降價15%至20%，引發熱烈討論。業界人士透露，早在今年5月，寶佳機構檢視旗下品牌的新建案，有部分地區的建案僅1至2成的銷售量，評估是能夠承受的金額與量體，決定開刀先折讓，但觀察目前的讓利區域多半是二線地帶。

房市趴熱潮冷卻 價格回檔修正

正巧現階段傳出降價的區域以中南部較多，住展雜誌發言人陳炳辰分析，台中是投資客大本營，台南和高雄則有台積電效應加持，但這一波熱潮退去，許多價格可說是打回原形，不僅影響民眾的信心，銷售狀況明顯放緩，上市櫃公司要考慮現金流，若要拉抬銷售量，就會從供給量大的新興重劃區開始讓利，把資金挹注在精華地段的案件。

陳定中補充，建商讓利的考量之一，顧慮到銀行鑑價和放貸件數，以近期在台南市善化區讓利的建案為例，之前預售均價單坪42萬元，若同一區域有另一家業者開出37萬的價格，送件給銀行申辦貸款時，銀行會採信鑑價較合理、價格較平實的建案，提供的貸款承作件數自然也較多，所以，打起價格戰，恐怕不利於單價高的建商。

另外，過去曾經發生指標建商大打價格戰，導致房價倒掛的情況發生，即預售屋價格低於新成屋價格，若建商大規模讓利，會導致新成屋、中古屋銷售期拉長，約莫在3個月到半年內發酵，尤其是5年內的新成屋，與市價無太大落差且成本最高，被議價的機率也會拉高。

旗下品牌外圍消息頻傳 讓利、宣傳一舉兩得

回頭再看，寶佳機構喊出讓利之後，為何引發熱議？陳定中提到，寶佳機構是全台推案量最大的建商，相關事業群有70多家，還轉投資東元電機、櫻花廚具等，有固定配合的供應商，相較其他中小型建商很容易壓低營建成本，倘若寶佳真的開出第一槍、殺價取量，同區域內的建商勢必坐立難安，要不就是削價競爭，甚或等到對方完銷後才敢推案。

而近期的打折案例，如台中櫻花建設將在新案中，視個案情況給予10%到15%的讓利，另一家位於台南市善化區的建商，找回已購戶並依區域行情調整價格。經過比對，這兩家建商都是寶佳旗下的品牌，加上寶佳的代銷專案釋出全台建案要降價15%至20%的訊息，即便媒體詢問部分案件都未給予回應，此舉頗耐人尋味，讓利的同時還增加曝光度。

下半年恐一路淡 928檔期前哨戰試水溫

陳炳辰說，目前寶佳機構沒有正式回應降價訊息，或許在觀望市場的態度，通常第2季是傳統的房市旺季，今年連發熱的跡象都沒有，出現旺季不旺的情勢，而進入下半年就是淡季，包括7到8月的暑期、颱風來襲，還有傳統民俗月的觀念，到第4季就會遞延到隔年。

再過兩個月就是今年最後的928檔期，陳炳辰認為，評估到國內景氣、資金緊縮和民眾貸不到款等情況，多數推案會維持在區域水位，第3季將會是觀察期，還要讓子彈飛一下，除了寶佳之外，其他建商也蠢蠢欲動、釋出相關訊息，就能期待928檔期有更多讓步的空間。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】