台北新北拍賣屋,台北新北市拍賣房,法院房屋拍賣

央行自去（2024）年啟動第7波信用管制措施，為房市帶來顯著變化。根據內政部不動產資訊平台最新資料，Q4全台住宅貸款違約率達0.07％，雖仍處歷史低檔，但部分區域已有升溫趨勢，顯示限貸效應逐步發酵，市場隱憂升高。

觀察六都表現，台北市違約率自Q1的0.08％升至Q4的0.10％，為七大都會區最高；新北市維持在0.07％、桃園市長期穩定在0.05％；台中市自0.03％升至0.05％，呈現微幅上升；台南與高雄則由0.06％、0.07％升至0.08％，反映部分區域風險逐漸浮現。至於新竹縣市，違約率則在0.03％與0.02％，仍為全台最低。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，雖然房貸違約率目前整體仍屬安全區間，但由於房市交屋潮將至、銀行貸款成數緊縮、鑑價趨嚴，再加上貸款利率上升，使得未來違約率可能持續攀升。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，台灣房貸違約率雖較國際水準偏低，但隨著部分銀行放款利率突破3％，加上近年大量預售戶即將交屋，以及2022年起所使用的寬限期將陸續到期，對高槓桿買方造成極大壓力，未來恐將出現一波違約與市場調整風暴。

尤其南二都因高科技產業題材吸引投資客進場，這類買盤多採高槓桿操作，若區域景氣下滑，將首當其衝。相較之下，新竹地區因有竹科高收入族群支撐，購屋財務體質穩健，違約率維持低檔。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，6月燈號維持衰退的黃藍燈，分數是39.9分，慘況不見起色，六大構成項目呈現「一升、二平、三降」，預售屋推案量上升，成交組數、來客組數、待售建案數分數下滑，新成屋戶數、議價率持平。



6月的供給面回溫，預售物件推案量比前月增近5成，接近800億元，指標案為新北市新店區的湯泉建設案，達百億元量體規模，另有茂德建設在新北市的新莊區、新店區各推出約85億元、60億元總銷新案，亦屬亮點，還有近10案有數十億元案量。新成屋戶數分數雖與前月同分，但也微增近80戶，整體為200多戶。住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，由於已為上半年最後一個月份，接著來到家庭出遊的暑假期間，加上颱風季節、民俗月都將登場，利空因素一波波，再等下去就進入年底第4季，除非本規劃為928檔期案，否則6月已是壓底線的關鍵時刻，只得即刻亮相。

 

需求面依然低迷，追蹤指標建案每週平均來客組數、成交組數再降，來客組數為15.7組，成交組數是1.1組，台北市南港區、新北市林口區和三重區的個案亮點難撐大局，追蹤案中單周出現零交易紀錄案，與低於10組的賞屋量體案都達4成，案場等無人，大為影響銷售人員業績，不乏自主結案，離職謀求他路。



待售建案數量居高不下，6月來到1331案，比前月增近30案，去化龜速的房市疫情等同2021年新冠疫情三級警戒，而房災卻無法防災。其中又以桃園市銷況最為堪憂，增量較多，不論是中壢區、龜山區的熱門地帶，或是大園區、觀音區的新興區域，狀態皆傳慘烈，賣壓不言可喻。



開價與成交價的距離仍未及1成，建商開價已不再創高，實際售價卻也無讓步空間，令房價在一定水位。而台北市的議價率高於其他縣市，即使首都新案行情破百萬元已被市場接受，但還要更高則背離現況，眼下買賣多在100-120萬元，萬華區、文山區、內湖區的9字頭更傳穩定買氣，統計新建案平均開價近140萬元有其挑戰性，演變為稍大的差距空間。

 

陳炳辰指出，上半年房市孱弱，近期紛傳大咖建商有意真正降價換成交，恐怕確有必要性，若屬實則以落入絕境的桃園市將最有感，特別是二線地區，超漲價碼有望回歸理性。不過要是僅為個案而論，當前仍沒有好消息，打房政策、申貸困難的緊箍咒依舊，再面臨美國關稅調漲、台幣不斷升值的不利台灣經濟利空，第3季又為傳統房市淡季，負向展望短期不易逆轉。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

代表北台灣新建案市況的住展風向球，6月燈號維持象徵衰退的黃藍燈，分數是39.9分，房市慘況不見起色，六大構成項目呈現「一升、二平、三降」：預售屋推案量上升，新成屋戶數、議價率持平，成交組數、來客組數、待售建案數分數下滑。

整體而言，北台灣目前待售建案數量逾1,300案，去化龜速的房市疫情，等同2021年新冠疫情三級警戒。

住展發言人陳炳辰表示，6月的供給面回溫，預售物件推案量月增近5成、逼近800億元，指標案為新北新店的湯泉建設案，達百億元量體規模；另有茂德建設在新北新莊、新店各推出約85億、60億元總銷新案；還有近10案有數十億元案量。

新成屋戶數分數雖與5月同分，但也微增近80戶，整體為200多戶。陳炳辰表示，接下來進入家庭出遊的暑假期間，加上颱風季、民俗月登場，利空一波波，再等下去就進入年底第四季，除非本就規劃為928檔期案，否則6月已是壓底線的關鍵時刻，只得即刻亮相。

陳炳辰表示，需求面依然低迷，追蹤指標建案每周平均來客組數、成交組數再降，來客組數15.7組，成交組數1.1組，北市南港、新北林口和三重的個案亮點難撐大局，追蹤案中單周出現零交易紀錄案，案場「等無人」，大大影響銷售業績。

此外，北台灣待售建案數量居高不下，6月來到1,331案，月增近30案，去化龜速的房市疫情，等同2021年新冠疫情三級警戒，其中又以桃園市銷況最為堪憂，增量較多，賣壓沉重。

開價與成交價的距離雖仍未及1成，但建商開價已不再創高，實際售價卻也無讓步空間，讓房價停滯在一定水位。

陳炳辰指出，上半年房市孱弱，近期紛傳大咖建商有意真正降價換成交，恐怕確有必要性；若屬實，則以落入絕境的桃園市將最有感，二線地區超漲價格有望回歸理性。

不過降價若僅為個案，當前仍沒有好消息，打房政策、申貸困難的緊箍咒依舊，再加上面臨美國關稅調漲、新台幣不斷升值，不利台灣經濟，第三季又為傳統房市淡季，負向展望短期不易逆轉。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台南市政府地政局公布今（2025）年Q2土地與建物買賣移轉統計資料，顯示在歷經多季修正後，房市交易量出現回溫跡象。本季土地買賣達10,208筆，較上季成長6.71％，但仍較去年同期減少近3成。建物買賣方面，交易棟數為5,645棟，季增幅達34.79％，不過年減幅仍達26.40％。

值得注意的是，建物辦竣第一次登記後的移轉棟數為2,315棟，季增高達68.12％，占建物總移轉比例41.01％，顯示新成屋交屋潮對市場有顯著推升效果。

觀察各行政區，建物買賣移轉棟數最多的前三名依序為東區773棟、安平區746棟與安南區578棟，皆較上季顯著成長。其中，安平區更以263.90％的季增幅領先，展現強勁成長力道，但與去年同期相比，整體仍呈現萎縮。另有安平、安南、歸仁、善化與麻豆等區的新屋移轉比例高達6至7成，反映新建案完工交屋成為交易熱點。

台南市地政局長陳淑美提醒，雖然Q2交易表現較Q1亮眼，市場動能主要來自新屋交屋，整體仍顯示出對總體經濟變化的敏感，呼籲民眾應理性看待市場波動，審慎評估財務狀況與實際需求，地政局也將持續提供即時、透明的市場資訊，協助民眾做出穩健的購屋與投資決策。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

「早知道就不碰房地產！」這是許多在2024年房市高點進場韭菜心聲。

一名不願具名的投資人買房社群透露，去年在市場樂觀氛圍下，他大膽開槓桿買進兩間預售屋，不僅房貸全上，還加碼信貸，押上全部身家賭房價續漲。沒想到市場急轉直下，如今一間賣不掉、一間租不掉，即使降價至實價登錄9折仍無人問津，每月高額還款壓力已讓他瀕臨斷頭邊緣。

這並非個案，全台類似「高槓桿套牢族」正快速增加，成為這波房市修正中最慘烈的犧牲者。

回顧2024年房市，上半年在新青安貸款、低利率環境推波助瀾下，市場瀰漫樂觀氛圍，不少投資客大舉進場，甚至出現「搶紅單」、「排隊買房」的瘋狂現象。然而，隨著央行第七波信用管制、限貸令接連出爐，加上經濟成長放緩，房市從第三季開始急速冷卻。

根據金融聯徵中心數據，全台「房貸+信貸」雙貸族人數已突破39萬，平均背負612萬房貸與110萬信貸，創歷史新高。

這些在高點進場的投資客，正面臨三大致命困境：

1. 流動性陷阱

市場買氣急凍，使物件去化速度大幅放緩。以台中為例，2024年預售屋交屋量爆增，但接手買盤不足，導致許多投資客「賣壓撞牆」。即便降價求售，買方仍期待更大幅度的修正，形成「越降越沒人買」的惡性循環。

2. 租金不敵利息

部分投資客轉售為租，卻發現租金報酬率遠低於房貸利率。以雙北為例，目前平均租金報酬率僅約1.5%-2%，但房貸利率已攀升至3%以上，每月現金流呈現負值，淪為「貼錢養房」的窘境。

3. 寬限期到期

更嚴峻的是，2024年申辦的房貸寬限期將在2025-2026年陸續結束，屆時還款金額可能暴增2-3倍。房仲業者透露，已有投資客開始「認賠殺出」，寧願承受10%-20%虧損也要變現，避免後續斷頭風險。

這波房市修正，驗證「槓桿操作」致命風險

對仍在苦撐的投資客而言，與其被動等待市場回暖，不如主動尋求解套方案：可考慮與銀行協商延長還款期限或評估債務整合可能性。更重要的是，這次教訓應讓所有投資人記住，房地產並非穩賺不賠，過度槓桿在景氣反轉時，往往成為壓垮駱駝的最後一根稻草。未來進場前，務必預留至少2年的現金流緩衝，才能避免成為下一批「早知道」族群。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行第7波限貸令執行已滿3季，雖然壓抑部分房市熱度，卻也引發副作用，房市趨勢專家李同榮對此表示，政策如同「化療式」般打房，甚至溯及既往、傷害不少已購戶與自住族，恐怕會讓下半年房市爆發「9大慘狀」，陷入混亂風暴。

李同榮指出，限貸政策導致大量預售戶在交屋時貸款成數不足，恐出現違約、斷頭、退屋與法律糾紛；尤其政府對於「高價」與「豪宅」的定義過時，導致一般自住與換屋族也無法順利貸款，因此該政策實際上懲罰的並非炒房者，而是一般民眾。

後續可能因此引發9大亂象，包括限貸傷及無辜，例如同樣受第7波限貸約束的預售屋買方；以及自住客與首購族，因為政府對高價與豪宅的定義完全脫離市場現況，導致房價越來越高、高價門檻卻越訂越低，最後貸款困難；其他還有建商轉彎操作合購避限、低總價房產炒作激烈、人頭戶與短售頻繁、金融放貸風險升高、建商資金鏈緊張恐爆爛尾樓、房仲業陷入倒店潮等。

對於上半年全台房市交易量大減近27%，李同榮呼籲政府重新檢討限貸政策，避免擴大對市場與民生的衝擊，尤其應排除已購戶的溯及適用，並調整不合時宜的高價房定義。

同時強調，房市應從供需根本面改革，包括強化交通、擴大社宅、完善租賃市場與調整稅制，避免房市政策淪為政治工具，讓真正有需求的民眾可以安居樂業。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

過去幾年房價、地價飆漲，不但帶動有房地產民眾的資產增值，更令人好奇整個台灣的土地現值是多少；根據內政部地政司最新發布，今年台灣公告土地現值總額超過134兆元，相較去年還多出6.32兆元、增幅近5%。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，全台公告土地現值總額約為台股總市值一倍，約是GDP總額的5倍，為國人擁有最高額的財富項目。然而，多數國人只是「坐在金礦上」，鮮少活化或交易，導致周轉率偏低且持續下降，同時也因巨額財富衍生詐騙等嚴峻問題。

至於，22縣市中則以台北市公告現值總額最高、今年超過34兆元，第二名則是新北市、逾22兆元，光是雙北市合計土地現值總額就超過56兆元、占全台土地現值比重超過4成、約41.79%。第三名則是台中市，今年公告現值總額約14.46兆元，另外，桃園市與高雄市今年度的公告現值總額則均貼近13兆元。

雙北現值超過56兆元

反觀六都以外，今年度公告現值總額最高的則是彰化縣、約3.86兆元，超越新竹縣的3.35兆元以及新竹市的2.35兆元。而今年度公告現值總額最低的縣市則為連江縣、超過281億元，房產業者指出，連江縣是22縣市中面積最小的區域、僅3037公頃，加上地理位置的因素，才會成為全台公告現值最低的縣市。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，公告土地現值是直轄市或縣市政府對轄區內土地，每年1月1日公告的當年公訂價格，作為土地移轉、設定典權時申報現值的參考，以及政府課徵土地增值稅、遺產稅、贈與稅的依據，在實價登錄、房地合一稅實施之前，是最重要評估不動產資產價格的依據。

雙北市因為產業、人口集中，都市開發、公共建設之資本化程度最高，因此房地產價值最高，所以公告現值佔比也最大。相對來說，連江縣有軍事禁建、保安林地、都市計畫禁建、酒廠專用、宗教專用、養殖、古蹟保存區、水源水質水量保護、生態保育、自然保育、野生動物保護區等開發限制，使用收益、持有移轉都受限，因此公告土地現值最低。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

近期房市圈盛傳「寶佳全台建案降價 15～20%」，引發許多購屋族關注，不少民眾認為是撿便宜的好時機。不過，房市專家在粉專指出，目前並未觀察到大規模降價情況，但未來不排除可能發生。

何世昌表示，從全台多個縣市的新建案狀況來看，寶佳建案尚未出現外傳的全面降價幅度，「但不代表這件事不會發生，只是現階段尚未成真。」

建商何時會降價？專家點出 4 種典型情境

何世昌進一步分析寶佳歷來降價的四種情況，對於關心房價變化的購屋族來說，具有高度參考價值：

1. 同區建案去化緩慢，可能集體讓利 若寶佳發現某一區域內多個建案銷售不佳，可能會認定區域市場供需失衡，進而啟動同步降價策略，以提升買氣。

2. 成屋賣壓大，臨近交屋時讓利空間最大 相較預售案，成屋與即將交屋的餘屋若銷售不順，價格調整幅度通常較大。何世昌指出，過去曾有單價自每坪 20 萬降至 14 萬，降幅達 30%。

3. 個案表現不佳，調整價格去化 若單一建案銷況不理想，也會出現個案降價。以近期台南某個案為例，發生退款並降價重售，顯示即使整體市況尚穩，部分個案仍會進行價格調整。

4. 房市全面反轉，才會出現全台性降價 何世昌強調，只有在房市整體出現明顯反轉、類似 2014～2017 年的冷卻期時，寶佳才會展開全台降價行動，快速回收資金。

不等降價、懂談價 才是實用策略

最後，何世昌提醒購屋族，「房價是談出來的，而不是等出來的。」只要有誠意出價、展現購買意願，代銷業者往往會協助爭取讓利空間。

對於正在觀望的買方而言，與其期待全面降價，不如實地了解個案銷售狀況並主動談價，仍有機會取得合理價格。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台北捷運環狀線南環、北環段已進入全面動工階段，環線逐步朝「成環」目標邁進，未來將大幅強化雙北間的交通聯繫。永慶房產集團根據實價登錄資料，盤點近一年環狀線南環、北環段站點周邊的房市交易價量。北環段部分，以蘆洲區與三重區的站點買氣最旺；南環段則以文山區的考試院站與馬明潭站交易表現最為亮眼。

北環段交易冠軍由蘆洲區的徐匯中學站拿下，近一年成交高達449件，展現驚人買氣。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，徐匯中學站位於蘆洲核心的集賢商圈，聯外交通完善，並具有與中和新蘆線交會的雙捷運優勢，生活機能與通勤便利性兼具，推升房市活絡。同樣位於蘆洲區的得仁里站也有281件交易，為全線第三熱區。雖非傳統生活圈核心，但鄰近中山高，位置潛力強，未來環狀線通車，區域發展空間大、值得關注。

三重區表現亦不遑多讓。五華街站與五華國小站分別以288件與198件名列交易前段班。陳金萍指出，兩站皆位於重陽重劃區內，周邊設施完善，鄰近大型商場、學區；且與台北市僅一橋之隔、車程距離北士科僅約10分鐘。房價相對親民，地理與價格優勢兼具，吸引大量通勤族與首購族入場。 陳金萍表示，蘆洲區與三重區開發成熟，生活機能與公共設施完善，加上環狀線新設站點強化交通動能，進一步帶動區域機能整合與房市發展；且相較雙北核心區具有價格優勢，受不少自住與投資族群青睞。

進一步觀察北環段房價，仍有4站平均單價維持在4字頭，包括五股區的工商展覽中心站、興珍里站，蘆洲區的得仁里站及徐匯中學站。陳金萍分析，五股區因腹地較小，可開發土地有限，加上區域內工業廠房多，過去缺乏重大建設帶動，商業動能稍嫌薄弱，讓房價一直是新北的房價凹陷區，不過，五股區鄰近多條快速道路，交通四通八達，生活機能又逐步完善，隨著產業聚落與環狀線陸續推進下，後勢發展可期。

而得仁里站在中和新蘆線生活圈較邊陲的區域，因此價格相對便宜；至於徐匯中學站雖位於成熟市區，但較多屋齡高的中古屋交易，房價仍壓在親民4字頭。

南環段以北市文山區為主，前兩名交易熱點為考試院站與馬明潭站，分別達212件與185件。陳金萍指出，兩站皆屬木柵生活圈，鄰近考試院、世新大學、景美女中及雙語學校等，綠地與文教資源豐富，生活環境佳，購屋族群以剛性自住為主。未來環狀線通車後，預期可提升木柵地區對外交通效率，房市表現有成長空間。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行推出第七波限貸令，至今上路三個季度，雖然讓房價看似高檔降溫，交易量也急凍，但是房市趨勢專家李同榮表示，此政策沒教訓到投資客，卻教訓到政策頒布前已購戶，「化療式」且「溯及既往」的限貸打房，預估今年下半年房市將有「九大慘狀」。

李同榮指出，第七波化療式打房限貸令，除了溯及已購戶，更傷害到無辜的自住客，下半年面臨大量交屋潮，限貸令真正的後遺症已陸續發酵，市場將出現九大慘狀：

一、交屋斷頭、糾紛四起：由於限貸「溯及既往」，在政策頒布前的已購戶，尤其預售屋市場的購屋民眾必須受第七波限貸的約束，貸款無門，等同化療式的打房限貸，下半年大量交屋潮將面臨解約、斷頭、糾紛四起的困境。

二、換屋哀嚎：政府對高價與豪宅定義完全脫離市場現況，房價越來越高，高價定義門檻卻越訂越低，台北市民眾要買一間新房50坪，就會被定義為6000萬高價與7000萬豪宅，貸款只能三成，連首購換屋族都遭殃。

三、自住客受傷：限貸受傷影響最大的是自住客與首購族以及換屋族，貸款難度提高，購屋門檻變高，需自備款增加，反而更難入市，而換屋市場更是交易冷清，等同政府間接壓制人民換屋的需求。

四、金融業務扭曲與放款風險：銀行為搶市占採用變通放貸方案，實際房貸成數被掩蓋，部分貸款人在資金不足或景氣反轉時，恐面臨還款困難，形成銀行呆帳風險。

五、建商資金斷鏈，爛尾樓風險增加：目前大小建商面臨限貸資金斷鏈問題嚴重，各地已經有零星爛尾樓出現，一旦數量持續增加，下半年發生骨牌效應的風險就會增大。

六、交易量急凍，房仲產業變「慘」業：依賴市場交易量為生的房仲業，在上半年房市交易量急縮26.7％情況下，大量轉業潮與失業潮，甚至已到了頂店潮，下半年若交易量不回升，就會進入倒店潮。

七、首購成本墊高，購屋更困難：由於高房價結構失真，造成搶購低房價風潮：高價門檻過低，搗亂市場秩序，投資自住都轉向低總價市場，導致坪數小產品，地區房價炒高，首購宅成本墊高，購屋更困難，嚴重扭曲市場。

八、政策偏頗，官逼民反：部分建商與代銷被迫採取「轉彎」手法規避：假借「法人名義」規避自然人限貸成數，改成「一戶多戶合購」契約，亂象叢生。

九、房市交易不正常：為避開限貸規定，人頭購屋盛行，平轉、短期轉售案件增加，形成市場價格虛高，甚至助長投機氛圍。

李同榮最後提醒，房市是民生問題，央行對已購戶不應溯及既往，尤其是政府對高價與豪宅的定義已偏離市場甚遠，應適時將各地「高價與豪宅」重新定義，因應自住客與換屋客的實質需求，以防上述九大風暴持續擴大。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】